Vergläichbar Approche. Methoden fir d'Bestëmmung vum Wäert ze bestëmmen

An der Weltpraxis am Beräich vun der Bewäertung vun Immobilien, ginn dräi Approche benotzt:

• Vergläichend, oder Maart;
• Kascht
• Gewinnt sinn.

Tromp vun Method hänkt op der Objet vun Evaluatioun an der real Situatioun, déi ëm eng bestëmmte entwéckelt huet Typ vun Immobilien. Déi zouverléisse Wee ass nach ëmmer als vergläichbar Approche bei der Bestimmung vum geschätzten Wäert.

Grond Prinzipien vun der vergläicht Evaluatioun

Een komparativ Approche ass e Set vun Techniken fir d'Bestëmmung vum Maartwierk vun engem Eegentum. Estiméiert Immobilie ass vergläicht mat ähnlechen Eegenschaften.

Basis vun der Evaluatioun baséiert op de folgende Prinzipien:

• Supply and Demand. Déi zwee Indikatoren sinn onbestänneg verlinkt, eng begrenzte Zuel vu Propositioune generéiert eng gewësser Fuerderung, a vice-versa, déi méi Offeren, manner Demand.
• Substitution. Keen Käufer wäert en héije Präis bezuelen wann de Besëtz mat ähnlechen Charakteristiken manner kascht.

De Konzept vum Maartwäert ass bal an d'Konzept vun engem Gläichgewiicht Präis identesch. De Gläichgewiicht Präis ass e Set vu quantitativen Charakteristiken a Präisfokusife, déi d'Versuergung an d'Demande fir en Objet bestëmmen, deen am Verglach läit.

Déi Haaptkriterien fir vergläicht Proportiounen fir d'Bestëmmung vum Wäert ze bestëmmen

Elementer déi an der vergläichende Analyse berücksichtegt ginn, eng rieseg Zuel an hir Kombinatioun ass bal souwuel un d'Unendlechkeet. Dofir ass d'Analyse op eng gewëssen Unzuel u Faktoren limitéiert, déi direkt d'Preispolitik beaflosse.

Elementer am Verglach. Qualitéit vu Rechter

Euthanasie oder Schold ass e Verloscht am Wäert vum beaarbechten Objet. Dat ass eng Restriktioun am Besëtz vun der Eigentlechrecht ass eng Präissreduktioun. Wann de bestëmmten Objet am Verglach mat vergläichbar Objeten keng sou Noutfäll huet, da wäerte de Präis, am Géigendeel, erop.

Fir Landplazen zur Verfügung vu Servituden ass net déi eenzeg falsch Faktor. Wann d'Präiserhéijungskäschte ganz wichteg ass, transferéiert d'Eegeschaft vum Land oder de Recht op Leeschtungen, dauernd Benotzung. Déi lescht zwee Rechter ginn op d'falsch Faktore bezeechent. Et ass ganz wichteg, ob dëst Land verschidde Restriktiounen iwwer weider Transaktioune mat hinnen huet.

Geschäftsbedingungen

Dës Konditioune ginn berücksichtegt, wann de geprobegegegen Objet e gesonde Charakteristiken am Verkaf hat.

Fir de Senkungskrich ass d'Faillite, dh de Verkeefer ass e puer Schrëtt fir eng Transaktioun kaaft / verkaf ze maachen, well d'Expositiounszäit vum Immobilierobjekt Objet am Verglach mat ähnlechen Objeten bewäert gëtt.

D'Bewäertung gëtt wesentlech beaflosst vu Familljebetriber an Partnerschaften, obwuel et schwéier ass, dës Risiken ze beaflossen.

Wann de Verkeefer an de Keefer duerch Relatioun vum Leasingverhältnisser verbonne sinn, an e Vertrauensvertrag ass geplangt ze schlussen tëschent hinnen, dann, fir de Steierzueler ze spueren, gëtt de geschätzte Wäert natierlech ofgeschloss. Motivatioun an dësem Fall ass eng - well d'Parteien op d'Transaktioun duerch aner Net-Maart-Relatiounen verbonne sinn, dofir ass de Verkeefer tatsächlech de Keefer. Eng ähnlech Situatioun entwéckelt d'Transaktioun op enger Optioun.

Fir de geschate Wäert vun der Residenz ze vergréisseren, kann d'Aussiicht op eng Regierungsubvention fir d'Infrastrukturentwicklung kréien. De Betrag vun enger erwuessene Lounpolitik léisst sech duerch den Ënnerscheed tëscht préférentiellen a Marchéiren aus.

Maartbedingungen

Eng Abberung kann ofgeschnidden ginn, wann et e signifikanten Ënnerscheed tëscht dem Maartwäert fir eng ähnlech Eegeschafte an engem Expert.

D'Ännerung am funktionalen Zweck kann och an der Evaluatioun berücksichtegt ginn, well et den Impme vum Versécherungsbedarf beaflosst.

Zoustand vun der Immobilie

Physikalesch Faktoren (fir Grondwaasser)

Eng vergläichend Approche bei der Bewäertung vun engem Landplot beaflosse Sammele Charakteristiken iwwer engem Eegentum:

• Gréisst;
• Form;
• Geologie;
• Topographie;
• Den Niveau vun der Bereetschaft, dh wann d'Äerd vun Vegetatioun geläscht gouf, ob d'Onregelméissegkeet eliminéiert war;
• Qualitéit Indicateuren vun Buedem.

Déi gréisst Aufgab verdéngt d'Präsenz oder d'Ofwuelung vu Hüsen oder Hengscht, Fielsformatiounen oder Ditches. Net manner wichteg, wat ass d'Tragtekapazitéit vun der Äerd, seng Kraaft, d'Verhältness vum Grondwasser. Et ass ganz wichteg, ob et Informatioun iwwer de méiglechen Optriede vum Mineral. Wann d'Informatioun confirméiert ass, gëtt d'Land onbedéngt an der Zukunft opgefaang.

Allgemeng Charakteristiken vum Objekt ze evaluéieren

De Marché vergläichend Approche ass d'Studie vun Charakteristiken déi den Wäert vun Objeten erhéijen. Dorënner:

• D'Gréisst vun der Struktur oder Zëmmer;
• Héicht vum Gebai;
• D'Disponibilitéit an d'Ëmgéigend vun der Hëllefsgebitt;
• D 'Héicht.

De Material, aus deem d'Gebaier erwierkt ass och wichteg, dest méi modern a sécher ass et, wat méi héich ass de Wäert vun Immobilien. Net an der leschter Plaz ass de Gesamtbezeechnunge vum ganze Gebai, d'Verfügbarkeit vu Reparatioune a bequemer Zougang. Wann den Entrée aus dem Haff ass, da wäert et e fällende Faktor sinn.

Keng Ënnerhalt - et ass eng Occasioun der derzou Foussgänger Rapport. Eng Kalkulatioun gëtt gemaach fir d'Käschte vun de Käschte fir Reparatur oder Restauratioun ze maachen, andeems de Gewënn, deen den Entrepreneur vun Investitiounen an der Konstruktioun oder Reparatur kritt.

Ekonomesch Faktoren

Eng vergläicht Approche vum Immobilie ass d'Rechnungslegung vu méiglech Energiesparen am Energieprozess. D'konstante Zuel vun den Energieversuerger mécht d'Leit konstant iwwer d'Rettung an d'alternativ Energiequelle.

Besonnesch dësen Faktor ass wichteg, wann d'Objet nach weider Leasing kaaft gëtt. Wat méi héich de Verhältnis vun Akommes op d'Käschte gëtt, déi an d'Betreiung vun engem Gebai oder Gebai goen, wat de méi kleng ass d'Erléisse vun Nettogewënn aus der Verleef vun Immobilien.

Dës Kategorie enthält d'Indikatioun fir d'Präsenz oder d'Ofwuelung vu Meter, ob d'Mesuren erofgesat ginn fir Wärterverloschter ze minimiséieren.

Aner Indikatiounen

D'Evaluatioun involves accounting for the presence or absence of service elements. Am einfachste Beispill ass et e Lift am Haus oder net. De Präsenz oder komplette oder deelweis Verëffentlechung vun alle Kommunikatiounen, besonnesch am lokale System. Wann et ze vill Mängel ass, da gëtt eng Korrektioun a Richtung vu Verkéiersmëttel gemaach. Estimatioun vun Immobilien ass op verschiddene Indikatoren ausgezeechent.

Etappen vun de Siedlungen

All Rechnungen vun enger vergläicht Approche baséieren op Informatioun vu fréieren Quellen iwwer déi rezent Transaktioune mat ähnlechen Immobilie.

Evaluatiounniveau:

1. D'Studie vun ähnlechen Virschléi an engem bestëmmten Segment vum Immobilie, d'Identifikatioun vun vergläichen Properties, déi kuerzem verkaf ginn hunn.
2. Déi gesammelten Informatiounen ginn analyséiert an individuell soll all Propositioun mat der Immobilie verglach gëtt.
3. Allocatioun vu Präisdeirecht, Ännerung vum Bewäertungsbericht.

Reconciliatioun vum ugepasst Präis a Ofdreiwung vun de finalen Käschte vun engem vergläicht Approche.

Virdeeler vun der vergläichend Approche

Als éischt kënnt d'Methode d'Meenung vun nëmme typesche Keefer an Verkaf.

D'Bewäertung spigelt sech an den aktuellen Präis a berücksichte Ännerungen vun de finanzielle Konditiounen a souguer fir d'Inflatiounsprozesser. Evaluatioun ass ëmmer statesch gerechtfäerdegt.

Fir eng spezifesch Propriétéit ze evaluéieren, musst Dir net de ganzen Immobiliemaart studéieren, awer nëmmen ähnlech Properties. D'Technik ass ganz einfach, mat engem verlässlechen Resultat.

... an Nodeeler

• Et ass schwéier ze fannen déi aktuell Präisser.
• Déi ganz Ofhängegkeet vun der Aktivitéit an der Stabilitéit vum Immobiliemaart.
• D'Schwieregkeet fir d'Rekonvilung vu Daten, wann ähnlech Objeten de Verkéier differenziell ënnerscheeden.

Conclusioun

D'Essenz vun der vergläichend Approche vun der Immobilienbewertung ass kloer fir de Keefer a Verkaf. D'Technik erméiglecht d'Parteien de Maart fir ze studéieren an ze suergen datt se hir net verluer hunn. D'Bewäertung kann op Basis vu scho geleente Transaktiounen oder op d'Virschléi vun aneren Verkeeferen ausgezeechent ginn. All Kéiers ass eng vergläichend Technik déi Systematiséierung an de Verglach vun Daten iwwer ähnlechen Immobilie. Déi Haaptthema ass datt d'Selektioun vun ähnlechen Objeten zum Verglach mat speziellen oder ongewéinleche Faktoren berücksichtegen, zum Beispill d'Drohung fir d'Entreeung vu Garantien, d'Verännerunge vun der Regulatioun op lokalem Niveau oder d'Versoen, d'Konditioune vum Kreditvertrag z'ënnerschreiwen, d'Existenz vun zwangsleefeg Elementer.